Первое полугодие 2023 года на региональном рынке складских помещений России завершилось резким сокращением доли вакантных площадей, которая за шесть месяцев снизилась на 0,9 п.п. и достигла рекордных 2,0%. По данным консалтинговой компании Nikoliers, это минимальное значение уровня вакантности за последние 10 лет. Наиболее существенно дефицит проявляется в Казани и Нижнем Новгороде, где практически не осталось свободного предложения в существующих качественных спекулятивных объектах, сообщается в пресс-релизе компании.
Стремительное сокращение уровня вакантности – результат дисбаланса складского рынка, когда объем нового строительства не успевает за динамично растущим уровнем спроса. Так, в первом полугодии 2023 года спрос на региональном рынке складской недвижимости России (без учета Московского и Санкт-Петербургского регионов) достиг максимального полугодового значения – 829 тыс. кв. м. Показатель превышает годовые значения предыдущих лет, уступая лишь итоговому результату 2021 года, когда спрос составил 1,193 млн кв. м. С учетом высокой активности заключения сделок, особенно в формате BTS, ожидается, что итоговый объем спроса текущего года опередит показатель 2021 года.
Рост интереса компаний к региональным рынкам связан с активизацией игроков из сферы онлайн-ритейла и розничной торговли, которые занимают лидирующие позиции в структуре спроса (69% и 19% соответственно). Примечательно, что компании-арендаторы, помимо городов-миллионников, все чаще рассматривают города с меньшим населением. По данным Nikoliers, по итогам первого полугодия 2023 года наиболее привлекательными направлениями для регионального развития стали Омск (130 тыс. кв. м), Оренбург (129 тыс. кв. м) и Саратов (117 тыс. кв. м).
При этом совокупный объем нового предложения в регионах составил 248 тыс. кв. м, основную часть которого (77%) сформировали BTS-проекты и объекты под собственные нужды. Среди городов-лидеров по объему ввода выделяются Краснодар (60 тыс. кв. м), Волгоград (46 тыс. кв. м) и Новосибирск (36 тыс. кв. м). Завершение всех строительных проектов приведет к значительному увеличению новых площадей и в Екатеринбурге, где планируется реализация более 115 тыс. кв. м складских помещений. Всего по итогам первых шести месяцев 2023 года объем предложения на рынке складской недвижимости регионов России насчитывает 11,4 млн кв. м.
В целом, в 2023 году ожидаемый совокупный объем нового строительства может составить 650–700 тыс. кв. м, что незначительно превышает прошлогодний показатель (620 тыс. кв. м). Однако только порядка 15% этого объема приходится на спекулятивные объекты, остальную часть формируют BTS-проекты и склады под собственные нужды.
На фоне растущего дефицита свободного предложения увеличивается и средневзвешенная ставка аренды. Так, средневзвешенная ставка аренды на качественные складские помещения triple net по итогам
первого полугодия 2023 года выросла на 16% и составила 5 140 руб./кв. м/год. Высокие ставки аренды отмечены в Екатеринбурге (6 611 руб./кв. м/год), Красноярске (6 301 руб./кв. м/год) и Владивостоке (5 820 руб./кв. м/год).
«Игроки рынка постепенно адаптируются к изменениям в цепочках поставок, наращивая и перераспределяя свои текущие складские мощности. Мы наблюдаем новый рост интереса к ключевым транспортным узлам в городах-миллионниках, а также запросы на складские площади в городах с населением до 500 тыс. человек на ключевых федеральных транспортных магистралях, – комментирует Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. – Учитывая планы расширения деятельности компаний из сферы e-com и розничной торговли в регионах, мы ожидаем дальнейшее увеличение объемов нового строительства в ближайшей перспективе, а также рост арендных ставок на фоне снижения уровня вакантности».