На первичном загородном рынке Московской области в настоящее время на продажу выставлены 45 тыс. объектов (против 41,2 тыс. в начале этого года) в 635 поселках (в начале года их было 608) – главным образом прирост произошел за счет участков без подряда (УБП), подсчитали в Аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость».
Сегодня в составе экспозиции коттеджи и участки с подрядом (УСП) занимают 10,2% (4,6 тыс. шт. против 4,5 тыс. шт. в начале года), блокированная застройка – 1,8% (и в начале года, и сейчас – 800 шт.), на УБП приходится 88% (39,6 тыс. шт. против 35,9 тыс. шт. в январе).
Среднестатистический коттедж (или УСП) на загородной «первичке» сейчас оценивается в 25,8 млн руб. – в начале года 28,3 млн руб. Медианная цена объекта блокированной застройки – 25,7 млн руб. против 31,3 млн руб. в январе. Усредненная стоимость УБП составляет сегодня 3,6 млн руб., с начала года она увеличилась на 200 тыс. руб.
Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость составили списки направлений с наибольшим повышением и понижением средней стоимости первичного предложения разных форматов с начала этого года.
Так, более всего коттеджи подорожали на Симферопольском (+64%), Минском (+46%), Дмитровском (+30%), Алтуфьевском (+16%) и Варшавском (+12%) направлениях.
Самое большое повышение средней стоимости объекта блокированной застройки (таунхаусы, дуплексы) зафиксировано на Минском (+44%), Волоколамском (+29%), Варшавском (+26%), Ярославском (+20%) и Рублево-Успенском (+12%) направлениях.
Средняя цена предложения участков без подряда максимально повысилась вдоль Ленинградского (+104%), Домодедовского (+76%), Минского (+50%), Егорьевского (+36%), а также Симферопольского и Ярославского (у каждого +34%) шоссе.
Самое значительное снижение медианной стоимости коттеджей с начала этого года было отмечено на Рублево-Успенском (–46%), Киевском (–31%) и Волоколамском (–16%) направлениях; четвертое место занимает Ленинградское шоссе (–13%), а пятое – Домодедовское шоссе (–12%).
Объекты блокированной застройки за рассматриваемый период более всего подешевели на Новорижском направлении (–26%), за ним следуют Киевское (–24%) и Домодедовское (–14%) шоссе; на 12% медианная стоимость уменьшилась на Дмитровском и Симферопольском шоссе.
Наибольшее снижение средней стоимости УБП зафиксировано вдоль Киевского (–29%), Волоколамского (–20%) и Носовихинского (–11%) шоссе; далее в списке Каширское (–10%) и Новорязанское (–7%) направления.
«Первичный рынок загородной недвижимости специфичен тем, что почти 90% экспозиции занимают участки без подряда, а в этом секторе основной инструмент конкуренции – цена. Продавцы поселков с УБП для стимулирования сбыта используют скидки – например, при 100-процентной оплате или при покупке сразу нескольких участков, – рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость». – Что касается более организованного подсегмента – коттеджей и таунхаусов, то здесь встречаются не только ценовые инструменты привлечения покупателей, но бонусы и акции, похожие на те, что мы видим на первичном рынке городского жилья. Скидки, как и на рынке новостроек, далеко не всегда афишируются, часто они предлагаются в процессе личных переговоров с конкретным покупателем.
Сейчас в первичных загородных проектов предоставляются скидки реальным клиентам, т.е. готовым приобрести объект и подписать договор. Размер дисконта зависит от ценового сегмента: в эконом и комфорт он меньше, потому что цены ниже, в элитном больше, так как больше бюджеты покупки. В среднем порядка 5–7%, но в отдельных проектах могут доходить до 20%.
У серьезных застройщиков, которые давно работают на загородном рынке и имеют определенную репутацию и сложившийся имидж, более распространены различные акции и встречаются интересные ипотечные предложения. Тут прослеживается закономерность: чем крупнее и известнее компания, тем привлекательнее и вариативнее условия покупки дома в ее проекте».
По словам Дмитрия Таганова, сегодня покупателей загородного жилья интересуют не только и не столько скидки, их внимание привлекают проекты, которые отличаются осязаемыми преимуществами – например, где недвижимость продается по ДДУ, как в секторе новостроек, или проекты в высокой стадии готовности. Но пока их мало, и организованный сегмент на загородном рынке достаточно узок. Объем предложения по-прежнему ограничен, и по-прежнему проблема в дефиците.