Запрет малогабаритных квартир сократит доходы застройщиков

Власти объявили войну «квартиркам для хоббитов». Пока – на региональном уровне, хотя федеральные инициативы по запрету строительства малогабаритных квартир тоже уже имеются. Ограничение минимальной площади жилья сократит прибыли застройщиков, однако обычным покупателям скорее пойдет на пользу, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

«Крестовый поход» против малогабаритного жилья начала Москва. Еще весной Москомэкспертиза разослала информационное письмо, из которого застройщики узнали, что проектировать однокомнатные квартиры площадью менее 28 кв. м и двухкомнатные менее 44 кв. м после 7 мая запрещено. Теоретически, запрещено было и раньше – ведомство ссылалось в письме на давно существующий свод правил о многоквартирных жилых зданиях, - но все проектировали: по итогам I полугодия 2024 г. на студии приходилось 20% предложения новостроек массового сегмента. И, видимо, письма Москомэкспертизы оказалось недостаточно, потому что в начале августа мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление о запрете строительства малометражных квартир, которое упомянутое письмо дублировало, но на более высоком уровне.

3 сентября примеру Москвы последовало Подмосковье: постановлением правительства области от 03.09.2024 в регионе были введены такие же ограничения по площади жилья, как и в Москве. Но, в отличие от столичных, подмосковные власти решили предупредить девелоперов заранее – запрет на малометражки вступит в силу только с 1 января 2025 г.

После столичной инициативы о введении ограничений по всей стране задумались в Госдуме. Первый зампред фракции «Справедливая Россия - За правду» в Госдуме Дмитрий Гусев в конце августа предложил не только ужесточить ограничения по минимальной площади квартир, но и, что важнее, регулировать доли однушек и двушек в новостройках. «Считаю, необходимо ограничить минимальных размер однокомнатных квартир 35 квадратными метрами, двухкомнатных - 47. При этом доля однокомнатных и двухкомнатных квартир должна быть не более 50% от общего числа квартир в новых многоквартирных домах», - говорится в обращении депутата, направленном премьеру Михаилу Мишустину и министру строительства с ЖКХ Иреку Файзуллину.

По мнению депутата, для реализации его предложений новых законов принимать не потребуется – достаточно внести корректировки в нормативные документы, ограничивающие возможность согласования новых строительных проектов, не соответствующих вышеназванным требованиям.

Реакция главы правительства на предложение Гусева пока не известна, а представители Минстроя уже заявили, что ограничивать площадь строящегося жилья министерство не собирается, но регионы могут вводить такие ограничение по своему усмотрению.

Минстрою, бесспорно, виднее, однако отметим, что проблема малометражных квартир назрела и перезрела далеко не только в столичном регионе. В Москве, по данным ЕИСЖС, только 9% строящихся квартир имеют площадь менее 25 кв. м, еще 15% - от 25 до 35 кв. м. В Подмосковье малогабаритных квартир, соответственно, 9 и 23%. Для сравнения: в Петербурге – 18 и 24%, а в Ленобласти на малометражки приходится более 40% строящегося жилья: площадь 13% квартир в новостройках региона не превышает 25 кв. м, размер 31% квартир - от 25 до 35 кв. м.

Напомним, бум строительства малогабариток спровоцировал запуск льготной ипотеки. Именно на ее фоне застройщики резко сократили площади квартир и начали проектировать дома, состоящие практически исключительно из студий и однушек. Такая стратегия позволяла повышать стоимость метра, не выходя за рамки кредитных лимитов по госпрограммам.

Учитывая огромные и весьма дорогостоящие усилия, которые прикладывает государство для улучшения демографической ситуации, идея ограничить строительство «квартирок для хоббитов» более чем актуальная. Понятно ведь, что студии в 20 кв. м не предназначены для жизни семей, тем более с детьми. Однако однушки в 28 кв. м, да и вообще - однушки тоже для этого не очень не подходят. В Москве, по данным ЕИСЖС на 9 сентября, 40% строящихся квартир составляют студии и однушки, 37% - двушки, 18% - трешки, 5% - многокомнатные квартиры. В Подмосковье - 47%, 37%, 14% и 2%. В Краснодарском крае 63% однокомнатных квартир, в Приморском – 66%, в Ленинградской области – 71%. Поэтому помимо ограничений по площади необходимо принимать меры для возврата к нормальному ассортименту квартир, проверенному десятилетиями: примерно треть однокомнатных квартир, треть – двухкомнатных и треть квартир с тремя и более комнатами.

Конечно, застройщикам это не очень понравится. Маленькие квартиры – самый выгодный продукт для девелоперов, сочетающий дороговизну квадратного метра с высокой ликвидностью (на рынке недвижимости действует принцип: чем меньше площадь, тем дороже метр). Те же студии до 28 кв. м, будучи самым дешевым (по общему бюджету покупки) предложением на рынке, в последние годы пользовались бешеным спросом со стороны профессиональных и не очень инвесторов, стремившихся монетизировать ипотечные льготы в рамках госпрограмм. По оценке брокеров, даже сейчас, после запрета проектирования квартир менее 28 кв. м, студии формируют 15-20% продаж в новостройках Москвы.

И, несмотря на запрет, дефицита студий пока не наблюдается: в проектах, получивших разрешение на строительство до мая 2024 г., их хватит еще на много месяцев реализации. Цена таких квартир растет на фоне ажиотажа, спровоцированного запретом, однако это временное явление, и в комфорт-классе, где таких студий больше всего, уже наметился откат – власти урезали льготные ипотечные программы, использовавшиеся для покупки такого жилья, поэтому инвестиционный спрос усыхает, а для жизни они малопригодны.

В дальнейшем, по мере ухода малогабаритных студий с рынка, заменить выпадающий спрос девелоперам будет нечем, потому что единственная причина популярности таких квартир – это минимальная цена, существенно ниже стоимости нормальных однокомнатных квартир. Повысить стоимость метра в квартирах большей площади до студийного уровня, чтобы компенсировать недополученные доходы, в условиях дорогой ипотеки застройщики не смогут: новостройки и так стоят больше, чем люди могут за них платить – об этом свидетельствует обвал спроса после завершения ипотеки с господдержкой. В перспективе, по мере завершения существующих проектов, застройщикам, скорее всего, наоборот, придется снижать стоимость метра и продавать однушки по цене маленьких студий, чтобы поддержать спрос – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2024 и на 2025 год от IRN.RU».